월세 계약 파기 시 계약금과 보증금는 어떻게 되나요?

사회 초년생이나 대학에 입학 하는 혹은 다른 직장에 취직하거나 이직하는 경우에 월세를 많이 사시는데요. 임차인의 상황 변화에 따라서 월세 계약을 파기하는 경우가 발생하게 됩니다. 월세 파기의 경우가 2가지가 되는데, 입주 전과 입주 이후로 나눌 수 있습니다.

두가지 상황에 대해서 구분을 하여 설명을 드리도록 하겠습니다.

 

​입주 이전 월세 계약 파기

월세의 경우 일정 금액의 보증금과 매달 일정 금액의 월세를 지불하는 방식으로 서울 역세권 기준으로 보통 '보증금 1000, 월세 50' 내외로 계약을 많이 하십니다. 그리고, 보증금은 입주할 때 완납을 하시고, 계약이 만료 됐을 때 돌려 받게 됩니다. 입주 이전에 계약금으로 보통 10%에 해당되는 100만원을 선납하여 계약을 하시는데요.

​계약이후 변수가 발생하여 입주를 포기하려 할 경우 계약금을 돌려 받을 수 있는지 궁긍해 하실 건데요. 결론은 특별한 예외를 제외하고는 임차인은 계약금을 돌려 받을 수 없습니다. 중개사 사무소에 가계약시 보통 문자로 계약 내용을 보내고, 임차인은 계약금을 송부 하시게 되는데, 계약금을 송부하면서 부터 계약상 효력이 발생하게 됩니다. 따라서 임차인은 계약금을 포기해야 하는 상황입니다.

 

계약금 100만원이면 2달치 월세이기 때문에 1달 정도 살면서 계약을 파기 할까 생각하시는 분도 계실 수 있는데, 그 비용을 한 번 계산 해 보겠습니다. 입주를 하게 되면 부동산 중개 수수료가 24만원(VAT 제외)가 발생하고, 한 달 월세 50 만원, 가스 전기세와 월세 계약 중도 파기에 따른 중개 수수료 24만원이 다시 발생하기 때문 대략 계약금과 비슷한 수준의 100만원이 발생합니다.

​그리고, 신규 새입자가 입주하는 일까지의 월세와 가스 전기세를 지불해야 보증금을 돌려 받기 때문에 실제적인 손실은 계약금 100만원 보다 더 커질 수 있습니다. 따라서 계약 파기가 필요한 경우에는 입주를 포기하는 것이 비용 측면에서 더 유리 합니다.

​특별한 예외에 관련해서 잠시 말씀 드린다면, 계약 조건을 꼼꼼히 다시 살펴 봐야 하는데 공인 중개사가 임대 주택의 근저당 현황이나 추가 관리비 금액에 대해 정확하게 고지하지 않았을 경우를 들 수 있습니다. 이 경우에는 중개사의 의한 과실로 인한 것으로 중개사 분들이 대부분 조정해서 받으실 수 있습니다.

월세 계약시 도움이 되는 정보

입주 이후 월세 계약 파기

이직이나 근무지 이동, 결혼 등의 사유로 인해서 계약 만기일 전에 월세 계약을 중도 파기 하는 사례입니다. 이 경우 임대인과의 의견 조율이 필요한데, 일부 임대인의 경우 임차인이 원하는 날짜에 보증금을 돌려주긴 하지만, 대부분이 새로운 임차인이 들어오고 나가라고 하는 경우가 많습니다. 따라서 보증금을 환급 받을 수 있으나, 통보 즉시 보증금을 바로 돌려 받을 수는 없습니다.

​따라서 임차인은 계약을 파기 할 필요성이 발생하면 그 즉시 임대인에 계약 파기를 통보하고, 가까운 부동산 중개사 사무소에 월세 매물로 등록을 하셔야 합니다. 그리고, 새로운 세입자가 계약을 체결하게 되면 그기에 발생하는 임대인의 중개 수수료를 기존 임차인이 지불하여야 합니다. 물론 새로운 세입자가 입주하기 전까지의 월세와 가스 전기세도 기존 임차인이 지불해야 합니다.

일부 세입자 중 계약 기간(1년이나 2년)이 지나서 별도 계약서 작성 없이 묵시적인 계약 연장을 한 경우에는 중개 수수료를 임차인이 아닌 임대인이 지불하여야 합니다. 갑작스러운 계약 파기에 따른 충격을 줄이기 위해서 법으로 그 유예 기간을 3개월을 주게 되어 있습니다. 즉 실제 계약 해지는 임대인에 해지 통보한 뒤 3개월이후에 발생합니다. 정리하면 3개월 이전에 신규 세입자가 없다면 임대인은 3개월간의 월세는 납부하여야 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.

​따라서 신규 세입자를 빨리 구하는 것이 비용을 줄일 수 있는 가장 확실한 방법이니, 임대인이 알아서 하겠지 하는 마음을 버리고 여러 군데의 중개 사무소에 매물을 등록 하는 것이 최선의 방법입니다.

 

 

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