임대차 보호법 개정안 - 방빼기 방공제 금액 정리 및 주택 담보 대출 한도

22년 11월 23일 기준으로 정부 보도자료를 보면 임대차보호법 개정안에 대한 내용이 나왔습니다. 그 중 첫번째가 우선 변제금 범위와 방공제 금액 상향 조정에 대한 내용이었습니다.

 

방공제나 방빼기는 같은 말인데, 매매나 경매 등으로 아파트나 주택, 오피스텔을 구매시 은행에서 대출을 받을 경우 많이 사용하는 단어로서, 은행에서 담보대출을 받을 때 담보대출 금액 중 최우선변제금 만큼을 제외하고 대출이 실행됩니다. 최우선변제금 만큼 대출금액을 차감하는 것을 방빼기 라고 합니다.

​무슨 말이냐 하면, 부동산이 경매로 넘어갔을 경우 법원은 소액 임차인을 보호하기 위하여 배당시 선순위 저당권자보다 우선하여 소액 임차임에게 최우선 변제금을 우선 배당하게 되어 은행 입장에서 손해가 발생하게 됩니다. 그래서 은행은 손실을 줄이기 위하여 방빼기 공제를 하게 되는 것입니다. 결국 대출 금액은 아래와 같이 계산 됩니다.

​대출 금액 = KB 시세 x LTV - 최우선변제금 x 방개수

​​대출금 계산에 대한 예시를 들어서 설명 드리겠습니다.

​서울 지역에서 방이 3개인 8억원의 아파트(KB 시세는 8.5억원)를 구매 한다고 가정을 하면, LTV는 50%이기 때문에 KB 시세의 50%를 대출해 주는데, 이 경우 방이 3개 있기 때문에 최우선 변제금 서울 5,500만원을 제하고 대출을 해주게 됩니다.

​대출 금액 = 8.5억원 x 50% - 5,500만원 x 3개 = 2.6억원

 

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주택 임대차 표준 계약서 내용의 개정인데, 기존에 매매 - 갭투자, 특히 경매로 낙찰을 받은 경우 임차인을 받을 때 낙찰자가 많이 사용하는 방법으로 전입일에 저당권을 설정하여 계약 당시 세입자가 저당이 없는 집으로 오인시켜 전입을 시킨 후 본 부동산이 경매에 넘어갔을 경우 은행의 배당 순위를 1순위로 만들던 방법인데, 정부에서 임차인을 보호하기 위하여 아래와 같이 법을 개정했네요.

개인적인 생각에선 임차인에게는 좋은 개정으로 생각이 됩니다. 갭투자나 경매 투자자에게는 안좋은 소식으로 생각이되네요.

 

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