[부동산학개론] 현금흐름 산정

◆ 현금흐름 예측 및 분석

1) 영업의 현금흐름 산정 (암기-가공기유영순부세영세)

가능조소득(가능총소득,잠재총소득) 
-공실 및 불량부채액(공실 및 대손충당금)
+ 기타소득 (주차요금, 자판기 수입 등) 
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= 유효조소득(유효총소득, 실제총소득) 

- 영업경비(운영경비, 재산세, 수선비, 광고비, 급여) 
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= 순영업소득(순운용소득) 

- 부채서비스액(대출 원리금상환액) 
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= 세전 현금흐름

- 영업소득세
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= 세후 현금흐름


2) 영업소득세 (암기: 순대이감)

순영업소득
+ 대체충당금
- 이자지불액
- 감가상각비
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= 과세대상 소득

* 영업소득세율
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= 영업소득세


3) 영업경비에 해당되는 항목 : 수선비, 광고비, 급여, 재산세, 기타
영업경비에 해당되지 않는 항목 : 공실불량, 부채서비스액(이자+원금), 감가상각비, 소득세, 자본적지출(대규모
수선) (암기:공부감소자X)